TYCOONDATA
YOU SEE NUMBERS. WE SEE PATTERNS.
ABBONAMENTI & PREZZI·CONTATTO PRE-LIVE ENDEPTESFRNLIT Accesso anticipato PORTOGALLO · 32 LIVELLI · 20 ZONE · --:--:--
MACRO · FINANZIAMENTO & CAPITALEIN ESERCIZIO: MONITORATO OGNI GIORNO
BENVENUTO NEL TERMINALE DI RATING PER I MERCATI IMMOBILIARI.
IL TERMINALE PER INVESTITORI IMMOBILIARI

Osservare oggi ciò che i mercati possono muovere domani.

Rating invece di stime di prezzo: Ogni zona riceve una classificazione da TD-A a TD-E (TD sta per TYCOONDATA), calcolata a partire da 32 livelli di dati di fonti ufficiali e verificata retrospettivamente nel nostro backtest. Il terminale mostra per ogni rating il punteggio e gli intervalli misurati. Costruito per family office, fondi e investitori professionali. INIZIO IN PORTOGALLO. PRONTO PER L’EUROPA. COSTRUITO PER IL MONDO.

RICERCA · CHE COSA CERCA?RIPONDERA I 32 LIVELLI
TUTTI APPARTAMENTO VILLETTA BIFAMILIARE CASA INDIPENDENTE IMMOBILE PER VACANZE HOTEL
STRATEGIA TUTTI FIX & FLIP LOCAZIONE (BUY & HOLD) BREVE DURATA / AL LAND BANKING SVILUPPO
FLUSSO DI SEGNALI · DATI DI ESEMPIO0 SEGNALI DI ESEMPIO
FONTI MONITORATE OGNI GIORNO · RATING 2× AL MESESCANSIONE SIMULATA
INDICATORI DI MERCATOPT · DATI TRIM.
Media nazionale residenziale3.019 €/m²
Prezzi YoY (Q3 '25)+17,7 %
Pernottamenti 202582,1 mln
Investimento aeroportuale6,1 mld €
Procedure di sfratto 2023+17 %
Ospiti statunitensi Grande Lisbona45,6 %
IVA sulla riqualificazione (aree ARU)6 % anziché 23 %
Riforma dei suoliATTIVA
Programma alta velocitàIN COSTRUZIONE
RADAR DELLE ZONE
ASTARICLASSIFICAZIONEOFF-MARKET
FLUSSO DEL RADAR
Due scanner, un radar. I dati seguiranno.
CLASSIFICA DELLE ZONEFIX & FLIP
LIVELLI 01–1032 ATTIVI · 05 APERTI
LIVELLI 11–20🔒 PRO
LIVELLI 21–32🔒 PRO
● FONTE IN DIRETTA   ● FONTE DA REPORT   ● API PARTNER · STATO VISIBILE PER LIVELLO
PERCHÉ UN TERMINALE

Non solo leggere la tendenza.
Misurare ciò che la precede.

Gli annunci e i prezzi rappresentano solo una parte del mercato. TYCOONDATA vi aggiunge la spesa pubblica, i procedimenti di riclassificazione, i flussi di capitale, la domanda turistica, la pressione di riqualificazione e altre grandezze. In totale 32 livelli di dati vengono condensati in un rating per ogni zona secondo una metodologia documentata: da TD-A a TD-E.

METODOLOGIA DI RATING · 32 CRITERIVALUTAZIONE SECONDO METODOLOGIA DOCUMENTATA · NON COSTITUISCE UNA PREVISIONE
LA SCALA · OGNI ZONA RICEVE UNA CLASSIFICAZIONE
TD-ACLASSE PIÙ ALTA · MIGLIORE QUALITÀ DI MERCATO NEL CONFRONTO NAZIONALE
TD-BQUALITÀ DI MERCATO SOPRA LA MEDIA
TD-CFASCIA INTERMEDIA · SOLIDA, SENZA CARATTERISTICHE DI RILIEVO
TD-DSOTTO LA MEDIA · DEBOLEZZE STRUTTURALI
TD-ECLASSE PIÙ BASSA · QUALITÀ DI MERCATO PIÙ DEBOLE NEL CONFRONTO
LA METODOLOGIA · CRITERI APERTI, PONDERAZIONE PROTETTA
32 CRITERI, ORGANIZZATI IN NOVE GRUPPI. SONO INDICATI I GRUPPI, NON I SINGOLI CRITERI:
MERCATO E PREZZO · OFFERTA · DOMANDA E DEMOGRAFIA · REDDITO ED ECONOMIA · CAPITALE E FINANZIAMENTO · UTILIZZO E RENDIMENTO · INFRASTRUTTURE · RISCHIO E AMBIENTE · REGOLAMENTAZIONE
FONTI: FONTI DI DATI UFFICIALI E ISTITUZIONALI · RIFERIMENTI ALLE FONTI DOCUMENTATI INTERNAMENTE
LA PONDERAZIONE DEI CRITERI È UN SEGRETO AZIENDALE.
32
CRITERI PER ZONA
2×/MESE
CADENZA DEL RATING
GIORNO 1
REGISTRO INTERNO
IL TD RATING E IL TYCOON LEADING INDEX SONO GRANDEZZE SEPARATE E CALCOLI SEPARATI. IL RATING CLASSIFICA LA QUALITÀ ATTUALE DEL MERCATO. IL LEADING INDEX È UN INDICATORE ANTICIPATORE DISTINTO E PRIVO DI PREZZI.
OGNI RATING È UNA VALUTAZIONE DELLA QUALITÀ DEL MERCATO ALLA DATA DI RIFERIMENTO, NON UNA PREVISIONE DEI PREZZI FUTURI · FONTI MONITORATE OGNI GIORNO · RATING CALCOLATO DUE VOLTE AL MESE · NON COSTITUISCE CONSULENZA IN MATERIA DI INVESTIMENTI
TYCOON LEADING INDEX · V1.0PRELIVE · PRIMO FIXING UFFICIALE 28.08.2026
LIVELLO DELL’INDICE
·
ANCORA NESSUN CALCOLO UFFICIALE
BASE INIZIALE
100,0
18 ZONE A PARTIRE DAL FIXING 1
COPERTURA
18 / 20
AVEIRO · ÉVORA = NR
DIREZIONE
NON ANCORA DEFINITA
R SOLO A PARTIRE DAL FIXING 4
PRIMO FIXING
28.08.2026
PROSSIMO FIXING 13.09.2026
STATO PRELIVE · IL FIXING 1 NON È ANCORA ARCHIVIATO · NESSUN SEGNALE DIREZIONALE PRIMA DEL FIXING 4 · NESSUNA INTERPOLAZIONE TRA I FIXING · AVEIRO ED ÉVORA RESTANO NR FINCHÉ UNA DELLE DUE FAMIGLIE DI SEGNALI È COMPLETAMENTE ASSENTE
INTERVALLI DI RENDIMENTO PER CLASSE DI SCOREMISURATO, NON PROMESSO · 🔒 PRO
ANALISI STORICA DEL RATING · DA UNO STORICO MISURATOLe zone xxxxx, xxxxx e xxxxx si collocano oggi nella classe di rating più alta del sistema. Storicamente, le zone di questa classe hanno registrato nei dodici mesi successivi una variazione dei prezzi da x,x a xx,x per cento, con mediana xx,x per cento. Cumulato a 24 mesi: da xx,x a xx,x per cento; a 36 mesi: da xx,x a xx,x per cento.
INTERVALLO STORICO DELLA CLASSE DI RATING PIÙ ALTA
OGGI IN QUESTA CLASSE:xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
0
10
20
30
40
xx,xxx,xxx,x6 M
xx,xxx,xxx,x12 M
xx,xxx,xxx,x24 M
xx,xxx,xxx,x36 M
BARRE VERTICALI: INTERVALLO STORICO (DAL LIMITE PRUDENTE AL LIMITE DI OPPORTUNITÀ) · MARCATORE ORO: MEDIANA · ASSE: VARIAZIONE DEI PREZZI IN PERCENTUALE, CUMULATA
COME LEGGERE QUESTO GRAFICO: 1. IL RATING DETERMINA LE ZONE · 2. LA CLASSE MOSTRA L’INTERVALLO STORICO · GLI INTERVALLI PER ZONA SEGUIRANNO DOPO LA CALIBRAZIONE
ORIZZONTE 12 MESI
CLASSE SUPERIORE · POSIZIONI DA 01 A 05MEDIANA xx,x % · xx % POSITIVI
CLASSE INTERMEDIA · POSIZIONI DA 06 A 15MEDIANA xx,x % · xx % POSITIVI
CLASSE INFERIORE · POSIZIONI DA 16 A 20MEDIANA xx,x % · xx % POSITIVI
-5 %+30 %
ORIZZONTE 24 MESI · CUMULATO
CLASSE SUPERIORE · POSIZIONI DA 01 A 05MEDIANA xx,x % · xx % POSITIVI
CLASSE INTERMEDIA · POSIZIONI DA 06 A 15MEDIANA xx,x % · xx % POSITIVI
CLASSE INFERIORE · POSIZIONI DA 16 A 20MEDIANA xx,x % · xx % POSITIVI
0 %+50 %
BARRE: DAL LIMITE PRUDENTE (P25) AL LIMITE DI OPPORTUNITÀ (P75) · MARCATORE: MEDIANA · LINEA: AMPIEZZA MISURATA
INTERVALLI STORICI DA DATI DEL NOSTRO BACKTEST · DATE DI RIFERIMENTO SEMESTRALI DAL 2020 AL 2024 · 20 ZONE · ANNI DI STRESS INCLUSI · NESSUNA GARANZIA · NON COSTITUISCE UNA PREVISIONE · NON COSTITUISCE CONSULENZA IN MATERIA DI INVESTIMENTI
🔒
Intervalli di rendimento per classe di score
VARIAZIONE DEI PREZZI MISURATA PER CLASSE DI SCORE · 12 E 24 MESI · LIMITE PRUDENTE · MEDIANA · LIMITE DI OPPORTUNITÀ
DAL NOSTRO BACKTEST DAL 2020 AL 2024
RENDIMENTI PER ZONA · STORICODOVE SI SONO FORMATI I RENDIMENTI · 🔒 PRO
12 MESI24 MESI
xx,xxxxxxxxx
xx,xxxxxxxxx
xx,xxxxxxxxx
xx,xxxxxxxxx
xx,xxxxxxxxx
xx,xxxxxxxxx
xx,xxxxxxxxx
xx,xxxxxxxxx
xx,xxxxxxxxx
xx,xxxxxxxxx
xx,xxxxxxxxx
xx,xxxxxxxxx
xx,xxxxxxxxx
xx,xxxxxxxxx
xx,xxxxxxxxx
xx,xxxxxxxxx
xx,xxxxxxxxx
xx,xxxxxxxxx
xx,xxxxxxxxx
xx,xxxxxxxxx
VARIAZIONE MEDIANA DEI PREZZI PER ZONA · VALORI IN PERCENTUALE · ORDINE DECRESCENTE · MOBILE: TOP 10
RENDIMENTI MEDIANI STORICI DA DATI DEL NOSTRO BACKTEST · DATE DI RIFERIMENTO SEMESTRALI DAL 2020 AL 2024 · ANNI DI STRESS INCLUSI · NESSUNA GARANZIA · NON COSTITUISCE UNA PREVISIONE · NON COSTITUISCE CONSULENZA IN MATERIA DI INVESTIMENTI
🔒
Rendimenti per zona, storico
VARIAZIONE MEDIANA DEI PREZZI PER ZONA · 12 E 24 MESI · ORDINE DECRESCENTE
DAL NOSTRO BACKTEST DAL 2020 AL 2024
ANDAMENTO PER ZONA · ILLUSTRAZIONEVARIAZIONE DEI PREZZI INDICIZZATA · BASE 100 · DATI DI ESEMPIO
FRECCE = SEGNALI DI INGRESSO E DI USCITA DEL MODELLO DI SCORING, A TITOLO ILLUSTRATIVO
Q1 2020
Riproduzione storica · Dati di esempio
INGRESSO USCITA · ILLUSTRAZIONE RIPRODUZIONE ILLUSTRATIVA DEL COMPORTAMENTO DEI SEGNALI · DATI DI ESEMPIO · NON È UN RISULTATO DI BACKTEST · NON IN ESERCIZIO
RADAR DI FLIP · MATRICE DELLE ZONEINGRESSO VS. MARGINE · VALORI DEL MODELLO · DATI DI ESEMPIO
DIMENSIONE DEL PUNTO = SCORE DELLA ZONA · BACINO DI FLIP = INGRESSO CONVENIENTE CON MARGINE MODELLIZZATO ELEVATO · VALORI DEL MODELLO DERIVATI DALLO SCORING · NON COSTITUISCE CONSULENZA IN MATERIA DI INVESTIMENTI
POTERE D’ACQUISTO · DOMANDA ESTERATASSO DI CAMBIO × VARIAZIONE LOCALE DEI PREZZI · 12 MESI
LETTURA: QUANTO COSTA OGGI LO STESSO IMMOBILE PORTOGHESE A UN ACQUIRENTE NELLA SUA VALUTA DI ORIGINE RISPETTO A 12 MESI FA? UN POTERE D’ACQUISTO CRESCENTE = INDICATORE ANTICIPATORE DI DOMANDA E DI LIQUIDITÀ IN USCITA NELLE ZONE A FORTE PRESENZA INTERNAZIONALE (ALGARVE · LISBONA · CASCAIS).
SPREAD DI RENDIMENTO · ZONA VS. TITOLO DI STATORENDIMENTO LOCATIVO LORDO RISPETTO AI OT 10A
SPREAD = RENDIMENTO LOCATIVO LORDO DELLA ZONA MENO IL RENDIMENTO DEL TITOLO DI STATO PORTOGHESE A 10 ANNI (OT 10A) · IL PREMIO AL RISCHIO PER UBICAZIONE · FONTI IN ESERCIZIO: FONTI DI INFORMAZIONE PUBBLICHE E ALTRE · NON COSTITUISCE CONSULENZA IN MATERIA DI INVESTIMENTI
TRASMISSIONE

Dal tasso al prezzo.

Il tasso muove le nuove erogazioni. Le nuove erogazioni muovono il volume. Il volume muove il prezzo. Chi legge solo il prezzo è l’ultimo a sapere ciò che è iniziato da tempo.

BUSSOLA DEL CICLO · EVENTI PERCENTILE RISPETTO ALLO STORICO PROPRIO · TRIMESTRALE
FASE TARDIVA PREZZO + · VOLUME − ESPANSIONE PREZZO + · VOLUME + CONTRAZIONE PREZZO − · VOLUME − MINIMO PREZZO − · VOLUME + DINAMICA DEL VOLUME → TRAIETTORIA · NOVE TRIMESTRI · VEDI STORICO ↑ DINAMICA DEL PREZZO
POSIZIONE ATTUALEDinamica di prezzo e di volume degli ultimi dodici mesi, ciascuna come percentile rispetto allo storico proprio della zona.
TRAIETTORIAGli otto trimestri precedenti. La direzione conta più del punto.
EVENTOVoce verificata del registro, con traiettoria documentata nei dati.
STORICO
GUIDA ALLA LETTURA Il passaggio dall’espansione alla fase tardiva avviene attraverso l’angolo in alto a sinistra: lì il prezzo sale ancora mentre il volume ha già invertito. Il volume inverte prima del prezzo.
REGISTRO DEGLI EVENTI · LINEA TEMPORALE 0 VOCI VERIFICATE
Registro EVENTO-01, curato e verificato due volte per ogni voce. Viene mostrato esclusivamente ciò che è documentato. Descrizione di mercato, non costituisce consulenza in materia di investimenti né una previsione.
MODULI DEL TERMINALE

Dal segnale all’operazione alla realizzazione.

Tre moduli che portano il segnale fino alla realizzazione: calcolo prima dell’ingresso, accesso prima del mercato e partner verificati sul posto.

OPERAZIONE DELLA SETTIMANA · xxxxxxxxxxxxxxxxxxx · MARGINE 🔒 · SOLO NELL’ACCESSO PRO →
CALCOLO PRIMA DELL’INGRESSOCALCOLO ILLUSTRATIVO
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx★ OPERAZIONE DELLA SETTIMANA · 🔒
Acquisto xxxxxxx · Ristrutt. xxxxxx · Oneri xxxxxx
Stima di uscita xxxxxxxx🔒 OPERAZIONE PIÙ RECENTE · PRO
T3 · Olhão, centro storicoSCORE 76
Acquisto 148.000 € · Ristrutt. 42.000 € (IVA 6 %) · Oneri ~15.400 €
Stima di uscita 265.000 €Margine 22,4 % · ~27 % annuo (10 mesi)
FATTORI: TURISMO +15 % · MARGINE NELL’AL · SPREAD ALGARVE O/E
Abitazione unifamiliare · Montijo (Setúbal)SCORE 82
Acquisto 195.000 € · Ristrutt. 55.000 € · Oneri ~20.300 €
Stima di uscita 340.000 €Margine 20,4 % · ~26 % annuo (11 mesi)
FATTORI: CORRIDOIO AEROPORTUALE · APPALTI PUBBLICI +38 %
ACCESSO PRIMA DEL MERCATOPREMIUM
PORTALI D’ASTA UFFICIALI · MONITORAGGIO ATTIVO · 20 ZONE · SCANSIONE QUOTIDIANA · 47 ASTE IN CORSO NELLA GRIGLIA, 3 CON SOVRAPPOSIZIONE DI SEGNALE
PORTALE D’ASTA UFFICIALE · T3 · Setúbal · Offerta minima 87.400 € · TERMINE 12 G
PORTALE FISCALE UFFICIALE · Terreno 2.140 m² · Évora · 41.200 € · TERMINE 6 G
REO BANCARIO · T2 · Gaia · Opzione di portafoglio · s. r.
PARTNER · 4 unità · presentate in esclusiva · NDA
PORTALE D’ASTA UFFICIALE · Abitazione unifamiliare · Oeste · 128.900 € · TERMINE 21 G
PORTALE FISCALE UFFICIALE · Negozio/cambio di destinazione · Braga · 66.000 €
PORTALE D’ASTA UFFICIALE · T2 · Almada · Offerta minima 74.100 € · TERMINE 9 G
PORTALE FISCALE UFFICIALE · Abitazione unifamiliare · Setúbal · 96.500 € · TERMINE 15 G
PORTALE D’ASTA UFFICIALE · Negozio/cambio di destinazione · Coimbra · 38.700 € · TERMINE 4 G
REO BANCARIO · T3 · Braga · 88.000 € · trattabile
PORTALE D’ASTA UFFICIALE · Terreno 4.800 m² · Alentejo · 29.900 € · TERMINE 18 G
PORTALE FISCALE UFFICIALE · T1 · Gaia · 52.300 € · TERMINE 7 G
PARTNER · Quinta con rudere · Oeste · s. r. · NDA
PORTALE D’ASTA UFFICIALE · T4 duplex · Aveiro · 121.000 € · TERMINE 11 G
REO BANCARIO · Locale commerciale · Évora · 61.500 € · Portafoglio
PORTALE D’ASTA UFFICIALE · Villetta bifamiliare · Sines · 83.400 € · TERMINE 22 G
🔒
Accesso prima del mercato
ESECUZIONI IMMOBILIARI (PORTALI UFFICIALI) · REALIZZI BANCARI · IMMOBILI DI PARTNER PRIMA DELLA PUBBLICAZIONE
CON AVVISO SUI TERMINI
🔒 NELL’ACCESSO COMPLETO: OGNI POSIZIONE HA UN RIFERIMENTO E UN PULSANTE DI RICHIESTA VERSO IL DESK, CON RISPOSTA E DOSSIER ENTRO 24 ORE.RICHIESTA AL DESK →
DAL SEGNALE ALLA REALIZZAZIONEPREMIUM
DIREZIONE LAVORI · Setúbal · IMPIC ✓ · ★ 4,9 · 12 progetti
COPERTURE · Algarve orientale · Riferimento 90–130 €/m²
PIASTRELLE/BAGNI · Grande Lisbona · ★ 4,8 · 9 progetti
ARCHITETTO · Braga · OA ✓ · Esperienza in riclassificazione
AVVOCATO IMMOBILIARE · Lisbona · OA ✓ · EN/DE
CONSULENZA FISCALE · tutto il paese · Competenza RNH/IRS
DIREZIONE LAVORI · Porto/Gaia · IMPIC ✓ · ★ 4,7 · 8 progetti
IMPIANTI ELETTRICI · Penisola di Setúbal · cert. · Riferimento 45–60 €/h
PITTURA/INTONACO · Algarve · ★ 4,6 · Ristrutturazioni di case per vacanze
CUCINE · Grande Lisbona · Pacchetti a prezzo fisso
INGEGNERIA STRUTTURALE · Coimbra · OE ✓ · Perizie su ruderi
STUDIO NOTARILE · Setúbal · EN/DE/PT · Esperienza nelle aste
GESTIONE IMMOBILIARE · Algarve orientale · Servizio licenze AL
TOPOGRAFIA · tutto il paese · Registrazione BUPi
SERRAMENTI · Braga · Riferimento 380–520 €/unità
COSTRUZIONE PISCINE · Costa dell’Alentejo · ★ 4,8 · 14 progetti
AGENZIA IMMOBILIARE · Penisola di Setúbal · AMI ✓ · Accesso off-market
AGENZIA IMMOBILIARE · Algarve orientale · AMI ✓ · EN/DE · Oltre 30 vendite
AGENZIA IMMOBILIARE · Porto/Gaia · AMI ✓ · Esperienza in REO bancari
GESTIONE IMMOBILIARE · Grande Lisbona · Lunga durata & AL
GESTIONE IMMOBILIARE · Setúbal · Gestione di affitti per vacanze · ★ 4,7
🔒
Dal segnale alla realizzazione
PARTNER VERIFICATI SUL POSTO: LEGALE, TRANSAZIONE, COSTRUZIONE
VALUTAZIONI DEI PROGETTI · RIFERIMENTI DI PREZZO PER REGIONE
🔒 NELL’ACCESSO COMPLETO: OGNI POSIZIONE HA UN RIFERIMENTO E UN PULSANTE DI RICHIESTA VERSO IL DESK, CON RISPOSTA E DOSSIER ENTRO 24 ORE.RICHIESTA AL DESK →
VERIFICABILE, NON AFFERMATO

Non deve crederci,
può verificarci.

Un rating vale quanto la possibilità di ricalcolarlo. Per questo lo stato dei dati è visibile per ogni livello, ogni segnale porta con sé i propri fattori e il ricalcolo storico mostra ciò che il modello ha detto a ciascuna data di riferimento. Anche quando ha sbagliato.

MOTORE DEI SEGNALI
Regole su 32 livelli, un sistema a punti invece dell’intuito. Ogni segnale con score, fattori e motivazioni, oltre alla valutazione automatica rispetto alla successiva variazione dei prezzi.
CONTROLLO DI AGGIORNAMENTO
Ogni fonte ha la propria cadenza; un sorvegliante confronta ogni giorno il previsto con l’effettivo. Lo stato dei dati di ogni livello è visibile: il meccanismo funziona a vista.
LOGICA DELLE ZONE
20 zone di mercato, delimitate secondo una logica di investimento. Singole città e aggregati funzionali vengono separati là dove le meccaniche di mercato differiscono.
ACCESSO ANTICIPATO

Accesso su invito.

La beta è limitata e gratuita. In seguito: abbonamenti al terminale per professionisti.

In lista: iscriversi via e-mail

oppure direttamente via e-mail: demo@tycoondata.com

PT · NOTIZIE DATI DI ESEMPIO